当前，上海正处于抗击疫情关键时期。2022年3月31日，上海市国资委会同上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局制定了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称“上海国企减免租金实施细则”）。2022年3月31日，上海市高级人民法院发布《关于司法服务保障疫情防控和经济社会发展的若干意见》（以下简称“上海高院若干意见”），亦针对受疫情影响的危困企业不能履约或履约对企业权益造成重大影响的买卖、租赁、旅游、住宿、货物运输、加工承揽、建设工程等合同纠纷提出了相关意见。
现针对上海本轮新冠疫情涉及的各类减免租金政策相关的法律问题，整理与分析如下。
参考依据（上海地区）：
1.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》2.《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》3.《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（简称《上海国企减免租金实施细则》）
01 根据《上海国企减免租金实施细则》的规定，哪些情形承租人可以减免租金？
1、出租主体：上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。2、出租房屋的性质：属于上述出租主体的自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。
3、减免对象：最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（下称最终承租方）。
02 承租人符合《上海国企减免租金实施细则》的减免条件后，可以减免多少租金？减免方式？
1、实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。第一档，普遍免除3个月租金。上海所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。第二档，租赁合同存续期间的特殊主体增加免除3个月租金。2、第二档特殊主体分三类：
A. 2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方；B. 被有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方；经出具上述任一证明材料，特殊主体2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。3、转租房屋的二房东能享受《上海国企减免租金实施细则》的减免吗？
不能。
（1）要成为享受主体也就是最终承租方需要同时满足两个条件：
A. 最终承租经营；
B. 小微企业和个体工商户。
存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租方享受本次房租减免政策。
（2）针对转租方身份不同，采用不同的承担减免方案：A. 转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；B. 转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方。鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。（注意，不是强制）4、减免方式：可以直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式。03 出租人不是国企，而是民营企业或外资企业，是否可以减免租金？
1、不能强制适用《上海国企减免租金实施细则》。民营企业、外资企业不在《上海国企减免租金实施细则》规定的应当减免范围内，《上海国企减免租金实施细则》涉及的租金减免标准对民营企业和外资企业并无强制力。2、租用民营企业或外资企业房屋的承租人需要减免租金时，根据房屋的用途不同、疫情对承租人的实际影响不同，适用方案及法院的处理方式不同：（i）承租人因受疫情影响房屋无法正常使用，一般法院会对承租人要求适当减免租金的请求予以支持；（ii）疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，法院一般不会支持承租人要求减免租金的请求；但如疫情对承租人的营收产生重大减损的，法院可依据公平原则酌情调整租金。因此，出现收入明显减少、明显不公平情况时，可与出租人协商降低租金，协商不成可向法院请求减免租金、延长租期或延期支付租金，法院将结合案件的实际情况，根据公平原则予以变更。②若协商不成，法院将结合租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理：（i）因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。（ii）疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。综上所述，笔者认为承租人结合具体情形有权向出租人提出协商，主张相应租金的减免，但同时也应当保留无法使用房屋的相关证据。出租人和承租人双方应遵照目前司法口径所倡导的“同舟共济，共克时艰”理念，共同合理承担疫情所造成的相关损失。如协商不成也可向法院提起诉讼，请求法院支持变更合同调整租金。04 承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件，出租人能否解除合同？
仅因承租人逾期支付房租为由，一般目前法院不予支持出租人解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
但是本次疫情无法确认其持续时间，在实践中倾向根据租期长短、租赁目的、租赁用途等来综合估算其是否致使合同目的不能实现，如仅因承租人逾期支付房租并未达到合同目的无法实现，则出租人不能仅以此为由解除合同。法院会引导双方针对相关损失予以协商，根据现有司法判例口径，新冠疫情属于不可抗力，而不可抗力不属于任一方违约，不可归责于合同任一方，合同各方均为受害者，法院倾向于采用公平原则由合同各方公平承担损失。 提醒承租人注意，即使出租人不能仅因此解除合同，绝不代表承租人可以无限期拖延支付房租或者拒付房租，双方应当积极协商房租减免、损失承担事宜，如无法达成一致的应当提请法院裁判，而非一味怠于履行义务加重自身违约情形，进而导致出租人可依法解除合同，产生不必要的损失。1、首先看合同约定。如果承租人与出租人签订的租赁合同明确约定，受疫情或不可抗力影响，承租人有权解除租赁合同的，那承租人可以根据租赁合同的约定解除。
2、其次看实际履行情况。如果合同没有约定，那承租人仅是疫情期间暂时无法正常使用房屋的，虽然客观上新冠疫情对房屋的使用存在一定影响，但并不必然导致租赁合同无法继续履行，待疫情封控措施结束后，依旧能实现租赁合同目的。承租人不享有合同解除权，如提前退租，则依旧构成违约，需要承担相应的违约责任。因此，承租人切忌仅片面认为疫情是不可抗力，草率以此作为解除理由，扩大损失。06 商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，承包人能否要求变更合同？
此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的，应积极促成当事人协商解决，承包人可以以继续履行合同其明显不公等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应的合同内容。（本文仅系律师执业经验及观点分享，不代表针对任何具体案件的预判、指导意见，具体处理方案应以具体承办律师意见以及司法机关认定结论为准）
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